新形势下住宅设计阶段的成本控制

李泓毅：

现在设计院在做商品房设计的时候，真正起到的成本控制作用并不大，成熟的开发商已经有一套自己的做法。设计师能够有良心，做得细致一些，差错率小一些，基本就可以了。遇到不太成熟的开发商的时候，比较有经验的设计师，开发商会非常信赖，设计师发挥的作用会大一些。商品房的开发户型不能太多，一个楼盘如果是20万、30万、100万平米，我认为3-5个户型就可以了。户型太多设计会非常繁琐，也会增加开发商的成本。比如做景观、道路的时候，多产生一些变化，实际上采用不同的排法，出来的效果也会很好。有经验的设计师，这方面的设计手段非常擅长。

总之作为设计师来说，在成本控制方面有一定作用，但是受到很大的制约，尤其是遇到比较强势的开发商，要求突破规范，这时候设计师也要学会保护自己。这方面我们要去多多去留意一些。 

董春燕：

方案这方面，我们建筑师从自己的角度是可控的，另外一方面我觉得整体的成本控制确实和我们设计师关系不是很大，尤其是商住的项目，有的是因为时间问题，比如三线城市，这时候成本控制大多在土建造价上，去化率在于户型设计，要让户型设计满足市场的要求。我们如何用好的户型设计，满足整个市场的需求，这点非常重要。在一二线城市，房屋的成本主要是土地成本和时间成本，我们也要满足市场，考虑针对的购买人群，比如高端人群的需求，购买高端住宅是在已经满足基本生活需求基础上，追求更高的生活，针对于普通人来说，介于廉租房和经适房之上的人，这部分人又有另外的需求，所以我们要注重商住房的使用人群的不同需求。但是从设计角度来说，设计方面的成本控制，要注重户型、方案，还有专业之间的协调，还有延伸，这一条也是非常主要的。

张玲：

不论是经济适用房、廉租房、还是普通的商品房，很多大环境是我们无法改变的，咱们只能适应这种潮流，从设计角度来说，我们能做的力所能及的部分，是对整个设计过程的合理控制。除了一些新技术新手段的问题，从设计过程本身来说，对设计师的要求很重要，设计师做项目要有很强的责任感，是否是全心的去做这件事情，这点很重要。设计师最初的设计方案，是否把成本控制作为一个自己的事情在做，可以选择省事的方法，也可以选择节省成本的设计方法，但是后者设计上可能会复杂一些。设计师能做的，从我们自身来说，可以控制设计质量的部分，节约下来的成本和设计优化是属于整个设计过程的，设计质量的优化是一些隐性的成本。不同的设计院和设计师设计出来的东西差距很大的，我们要从自己本身出发，重视自己作为设计者的责任感。 

蒋晓飞：

商品房最重要的是合理控制成本，肯定不是最低成本的建造房子，这就体现出建筑师的责任感。以前我遇到过一个建筑师，做房山的项目，两栋住宅都是做的厅朝南，入口在北侧，甲方希望项目做成围合型的，入口建在南边，建造出来之后甲方大呼上当，因为设计师只是把施工图“镜像”处理了一下，这是最没有责任感的设计师。这个设计师还做了另外一件事情，项目中的所有管线都是按照18层楼做，只要低于18层楼的都是一样的，我想开发商一定亏损严重。

建筑师在整体控制成本过程中的作用很重要，如果设计的图纸非常完善，最终业主的修改和现场的变更会很小，现场的变更经常源于图纸的问题，这也是控制成本的方向。

北京这样的城市，开发商更加注重如何能让房子质量更好，而不是如何控制成本，我们设计的顺义的别墅，业主要卖到12万每平米，我们要给业主设计一个什么样的产品？用的所有材料都要达到一个很高的标准，才能叠加达到售价的水平。实际上在一线城市的商品房谈成本控制，已经不是那么的受关注，他们更希望得到一种合理的设计。二三线城市，本身土建成本在一两千的情况下，利润点在300-500，这种情况下控制成本就很重要，这和保障性住房，成本控制的原则应该是一致的。

陈凌：

我体会到所谓成本控制，住宅设计包括两方面，大家更多谈及到技术细节，包括模式化的功能，实际上我们谈论的对象是大批量建设的类型，如果是量身定做的房子就和今天我们讨论逻辑不一样。大批量建设的房子需要一个好的设计逻辑体系，大批量、快速度，方案设计到审批都非常快，从这个角度来说，设计师是一个核心和重要的位置，不是一个附属位置，不在开发商之下，我们需要有一种统领的思维。刚才宋总介绍了很多保障房的实践，我们也有很多类似的想法，但是没有遇到合适的实践机会。我们觉得可以有一些方法，能够大批量建设，这种一定有技术创新的在里面。不是简单地说把问题解决好就行了，这也是一种创举，这离不开建筑师，只有建筑师有空间思维的能力，能够把不同的信息整合在一起，进行模数化设计。在这个层面上，设计师一定要有话语权。

从产品角度讲，建筑师也非常重要，产品大部分是由开发商定义的，建筑师也有很大的作用，不仅需要向下延伸，还要向上延伸，我们的项目尺度很大，在中国设计一个小区，同样的尺度到国外就是一个城市，要承接一些城市设计的思考。建筑师会比较辛苦，这种事情是非常需要建筑师的思考的。如何定义一种产品，不管是保障房和商品房，我们要思考我们到底服务的是谁，也要确实想想最终会发声的使用者的需求，我们如何思考他们的需求，这就是我们该做的事情，把产品定义好，也是对开发商更好的服务。商品房是在市中心还是其他地方，产品需要定义，在这方面建筑师有非常大的话语权，需要贡献设计师的才智。我们做世茂济南项目的时候，济南的容积率非常高，从某种角度是我们在推动项目向前发展，开发商不知道如何规划，如果做普通的集中商业，卖不出价钱会死掉，开发商不知道如何去做，我们完全给出一种新的开放街区的模式，解决产品的问题，同时也还要去和政府沟通，很多地方要突破规划的边线。设计师描绘出项目能够给人们带来更好的生活，和市领导有直接的沟通，说服和打动他们。 

我们最近在百色做的项目中，规划文件中很多限制，但是总归要有人的理解，需要设计师和客户一起研究产品，和政府有很好的沟通，并不是被动的接受规范限制。通过沟通，用真正的产品去打动当地政府，为了证明我们的做法是合理的，我们把周边的地方也做了一个简单的城市概念设计，也会引导当地周边的社区也去这样建设，该区域会取得更好的发展。当地是一个四五线城市，开发商在商业方面能够有更好地回报，政府也对他另眼看待，又给了他们一块地方，这也是一种良性的互动。 

建筑师要有工匠精神，同时在产品时代，建筑师并不是每次都能成功，如果想法不被政府通过，其实也把开发商拖累了，总是规划局不通过，每年的限制条件都变化，最后无法实现设计的初衷。这就需要设计师去沟通，我们有成功的也有失败的案例，但是我觉得设计师还是有发挥余地的。在宏观层面和微观层面都很伟大，微观层面从技术角度节省成本，在宏观层面如何挖掘土地价值，时间成本等，设计师思考的角度是不同的，在空间层面还是可以有很多创新的发挥。 

林桦：

我们讨论分成商品房和保障性住房两个讨论点，大家的设计侧重点不同。对于两种形式，我们设计的量很大。设计过程中，成本控制是最基本的要求，对于住宅设计毕竟是为人服务的，在保障性住房和商品房中都需要考虑，都是一种群体居住的生活模式。保障房重视熟人社交和半熟人社交，集体由平面的生活方式转为立体生活方式，转换过程中，设计师要考虑生活方式和交流空间的设计，这些设计对于我们现在的住宅小区和居住方式，已经不同于以前，之前我们通过视线观察和关心我们的邻居，现在更多通过网络、物业系统进行监视，保证居住的安全性。目前，时代发展到这一步，已经不是人与人相互守望的居住方式，而是通过设备相互监视和探视的模式。我们去台北，会发现有很多监视器，路口和和家门口都有监视器，在未来住宅设计中，不管是保障性住房和商品房，需都要建立一些交往空间，把人的隔阂消除，这点是我们需要注意的方面。 

陈凌：

台湾那些日据时代建设的街区，尺度非常可爱。而我们城市中大多数新开发的社区，没有人性，无法居住，有很大的围合，实际上中国的住宅缺乏人与人交流的空间，在住宅下面要有方便人们的活动地点，交流的公共空间非常重要，能够让人们的生活变得更好，中国这方面太缺乏了。我们的城市不支持这种交流，作为建筑师，我们对此更加郁闷，设计师在控制成本方面受制于开发商，在设计中更多受制于城市规划规定的格局，开发商不愿意多修一条路，给城市更多的空间。我们公司做了十几年开放街区的实践，有几个这种项目落地，都是一点点和开发商去争取，成功落地的小区都能得到甜头。这个责任到底是其他专业责任，还是规划师的责任？建筑师只能收拾烂摊子，面对不能逾越的规范红线，我们还能够做些什么，我们非常苦恼，设计时间、设计成本也是一定的，如果过多思考这方面多一些，其他方面会差一点。 

林桦：

这方面深圳比较好，深圳规范中有不计入容积率的部分，北京城市把合增空间规避掉了，对于城市生活有很大影响，为什么北京东边活力大，西边都是院落格局，东边都是开放街区，城市活力高很多。设计师需要结合开发商的成本，结合城市日常生活需求，去合理设计。 

沙龙合影

崔海华：

关于成本控制的话语权，这其实在于甲方的观念，但是以我个人带项目的经验，我会极力争取话语权，这是一场战斗。越成熟的开发商对设计干扰性越大，他们有很多成熟做法，内部有很多流程。我一般在项目中，会从一定原则上认为是我自己的项目，虽然我们设计院是服务行业，是一种技术服务。我们作为专业的技术人员，应该把成本控制话语权拿过来。如果我们认为成本就是开发商的事情，对内认为也是全专业的事情，建筑师管不了，这就会导致全盘皆输，尤其在国外建筑师事务所方式比较流行，因为一旦主控建筑师是个不负责任的人，项目肯定就会失败，如果只是协调者，觉得项目本身不是我的，是开发商的，项目就带不好。我们应该在主观上认为项目就是自己的，就像建筑师的孩子，虽然完工的时候交出去了，过程中就是建筑师的项目，如果有这种心态才能和甲方争取话语权，才能进行成本控制，让甲方相信你。话语权一定要去争取，现在因为开发商越来越专业，难度非常大，但是我的项目大部分都是成功的，都能拿到话语权，也有失败的。 

高伟平：

我们在有的项目中车库设计考虑欠佳，主要是为了停车，满足人防的要求，这方面我们没有好好利用，地库很潦草的设计了。在地库设计方面大家有什么好的方法？ 

陈凌：

我觉得在汽车方面未来一定是共享的时代，有很多手段能够解决停车问题，比如机械停车等。 

张玲：

现在很多车位要求很多，地下一层往往满足不了要求，两层加上浮土，地下就会达到负10米以上，各个方面的要求就会提高很多档次，消防要求，楼梯间的标准，牵涉到一系列的设备问题。现在这种情况确实不太好处理，前些天我们比较机械车库和两层地下车库，如果只做一层机械车库，土建成本要节省好多。 

高伟平：

我们也曾提出建设机械车库，但是物业提出不好管理，后期运维困难开发商都不喜欢机械车位，上层车位使用起来不方便。 

张玲：

外地的项目路边停车很常见，建了地下车库用户也不买，有的甲方考虑到机械车库不好管理，还是选择建设两层地下车库。 

蒋晓飞：

现在车位1：1都不够用，未来城市会产生很多问题。 

陈凌：

将来肯定是会共享汽车，这是一种趋势，我们在武汉建设仓储式停车，更加节省成本。我们可以一步步来，慢慢发展。 

董春燕：

现在开发有很多流程在里面，受限制的方面很多，我想说一个额外的话题，我觉得成本控制是一方面，另外建筑物建好后，很多东西就不能变化了。作为设计师更多要考虑以后功能上会发生的变化，如果说停车进入共享时代后，停车位会浪费，这个空间怎么办？作为建筑师这是我们可以控制的。 

陈凌：

车库设计中，建筑师要考虑汽车出入口和人行出入口的规划，住宅地下停车可以和商业共享，设计中要考虑实际的问题，如果地库的出入口独立在小区之外，就不是家里的财产，我们要把他当成公共资源去考虑，应该由城市去管理。我们有时候背负太重的包袱，未来的时代强调共享，不仅是汽车共享，很多资源都要拿出来共享，这样很多问题反而就有解了。如果住宅区的商业能够火起来，租金可以与物业费持平，百姓的生活也会更好。